mit Kreditspekulation durch Inflation zum Immobilien-Eigentümer?

In der letzten Zeit traf ich immer wieder auf das folgende Spekulationsmodell:

Der Spekulant beschafft sich eine kreditfinanzierte Immobilie und hofft, diese entweder durch Zinsdifferenzgeschaefte oder durch Rückzahlung mit billigem Inflationsgeld zum Schnäppchenpreis abzulösen.

Um das Ergebnis ganz kurz zusammenzufassen: das kann funktionieren, aber es wird ein sehr steiniger Weg. Letztlich ist es aber nicht kalkulierbar, was wann oder wie mit solchen Schulden in solchen Turbulenzen passiert und wer einen Vorteil hat und wer nicht. Es ist Glücksache, ob man als Kreditnehmer zugleich die Kreditgeber und den Staat auszutricksen kann oder nicht.

Eine Grundregel für alle Glücksspiele ist: "Die Bank gewinnt immer" und das gilt hier besonders. Bei Immobilienzockereien gewinnt zudem meist noch der Fiskus.

Aus der Praxis: kein Risiko und keine schlaflosen Nächte hat man bzgl. Immobilienkrediten, wenn man keine solchen hat. Und weil es in turbulenten Zeiten an Sorgen keinen Mangel geben wird, sollte man ohne Not nicht pokern, und schon gar nicht mit dem eigenen Dach über dem Familienkopf.

Andererseits ist es bekannt, dass Einzelne in einer großen Inflation Glück haben können, wenn ihre Kredite verfielen. Diese Meldung ist als Anregung fuer Geschäftsleute gedacht.

Wo man da sein moechte, das ist persoenliche Geschmackssache.

Hier ein paar Gedanken dazu, die mir die letzten Wochen gekommen sind, gemischt mit Beispielen aus dem Internet.

Das Gesagte gilt nicht nur für Immobilienkredite, sondern für alle Kredite.

1. Schon ganz grundsätzlich ist es so, daß gerade solche Kredit-Spekulationen vom Gesetzgeber per Gesetz abgewendet werden können.

Gerade bei einer Hyperinflation - und nur dann wird diese Spekulation wirklich interessant - kann der Gesetzgeber überraschend einen Lohnstop, Preisstop, Mietpreisstop, eine Indexierung von bisher nicht indexierten Langfristvertägen etc. gesetzlich anordnen und ebenso (unter Berufung auf Treu und Glauben, Erhaltung der Geschäftsgrundlage, Vertragskontinuität, Verhinderung von ungerechtfertigten Vermögensverschiebungen/Bereicherungen oder anderen Gründen wie Steuereinnahmenanpassungen, etc.) direkt per Gesetz verhindern, dass man für den Gegenwert eines Apfels die Gläubiger um eine Immobilie bringt.

Dann kommt es darauf an, wer die bessere Lobby hat. Man kann davon ausgehen, daß die Banken allen Einfluss geltend machen werden, um zu verhindern, dass sie mit einem Apfel abgespeist werden.

Kleines Beispiel aus der letzten Währungsreform 1949: Kapitallebensversicherungen wurden im Verhältnis 1:10 umgestellt, während Beamtenpensionen im Verhältnis 1:1 umgestellt wurden.

2. Hinzu kommt ein unberechenbares zeitliches Moment.

Kreditverträge sind in aller Regel so gestaltet, daß man während der Laufzeit des Kredits nicht ohne Zustimmung des Kreditgebers bzw. ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung tilgen kann. Somit steht es im Wesentlichen im Belieben des Kreditgebers, ob er die vorzeitige Tilgung des Kredits mit billigem Inflationsgeld annimmt oder ob er den Kreditvertrag in eine neue Währung tragen lässt. Wenn der Kredit in die neue Währung umgestellt wird, dann liegen die theoretischen Vorteile beim Kreditgeber, wobei der Gesetzgeber noch dafür sorgen kann, dass er selbst von der Umstellung profitiert.

In der Regel laufen Kreditverträge über mehrere Jahre. Es ist also sehr wahrscheinlich, dass das Enddatum bei der Umstellung nach der Währungsreform liegt. Die Bank wird sich mit allen Mitteln einer vorfälligen Ablösung des Kredites entgegenstemmen. In der Währungsreform erfolgt eine Umrechnung aller Guthaben und Schulden, der Kreditnehmer hat immer noch den alten Vertrag, der per Gesetz ins neue Recht uebertragen wird.

3. Es kann auch sein, daß der Kreditvertrag selbst einer solchen Spekulation entgegensteht. Die Banken sehen in Kreditverträgen nämlich aus der Erfahrung der großen Inflation Wertsicherungsklauseln vor, mit denen verhindert wird, daß sich der Wert der geschuldeten Summe aus welchen Gründen auch immer verringert.

Für die AGBs der Banken gibt es sogar eine Ausnahme vom Verbot von Wertsicherungsklauseln,
http://de.wikipedia.org/wiki/Wertsicherungsklausel

Die Wertsicherungsklausel (auch Preisklausel) ist eine vertragliche Vereinbarung, durch die Geldsummenschulden wertbeständig gemacht werden sollen, um sie der Geldentwertung (Inflation) zu entziehen. Der Gläubiger soll immer den Betrag erhalten, der wertmäßig der vereinbarten Geldsumme im Augenblick des Vertragsschlusses entspricht (Kaufkraftausgleich)."

Herbert Giersch hat dies in einem Beitrag "Fragen der Freiheit, Heft 248, September 1998, Seite 31 - 39: Was nützen und wem schaden Wertsicherungsklauseln?" genauer untersucht.

4. Der Kreditgeber hat in aller Regel zeitlich auch die besseren Karten, denn er kann den Kreditvertrag auch vorzeitig wegen eigener finanzieller Schwierigkeiten kündigen und den Kredit fällig stellen.

Jeder Kreditvertrag enthält hierzu eine Klausel „Kündigung aus besonderem Grund“. Auch eine "Störung des Gesamtwirtschaftlichen Gleichgewichtes" - ggf. durch Regierungserklärung bekräftigt - in Form einer Hyperinflation kann ein solcher besonderer Grund sein, das hat mir ein Vorstand der Unicredito beim Bier persoenlich bestaetigt. Die Bank kündigt also einseitig und stellt den Kredit fällig. Ziel wird es sein einen neuen, der Inflation angepassten Kreditvertrag abzuschließen oder wenigstens etwas der Kreditsumme aus dem Sachwert zu erlösen.

Eine Kuendigung aus besonderem Grund kann z.B. dann erfolgen, wenn sich die persoenlichen finanziellen Verhaeltnisse der Kreditnehmers ploetzlich verschlechtert haben. Das ist bei einem Crash fast immer der Fall.

5. Hinzu kommt, daß der Kreditgeber auch vom Kreditnehmer verlangen kann, daß er Geld als Sicherheit nachschießt. Wenn er nicht leisten kann, dann kann der Kreditgeber den Kredit ganz kündigen und die Sicherheiten verwerten.

Wie das bei einer Hyperinflation genutzt wird, ist ganz klar. Der Kreditgeber wartet, bis die Immobilie billiger wird, verlangt einen Nachschuß, den der Kreditnehmer nicht leisten kann und versteigert dann die Immobilie zum Schnäppchenpreis an sich selber.

Wie kann es nun passieren, daß eine Immobilie billiger wird, wenn doch alles teurer wird?

Was kaum einer weiß, in einer Hyperinflation gibt es immer auch Deflation: nämlich Inflation im Supermarkt und Deflation bei den Finanzwerten. Hier kommt es auf die Begriffe an, wenn man Unklarheiten vermeiden will. Man sollte eigentlich die beiden Begriffe "Inflation" und "Defation" nur für Zusammenhänge verwenden, bei denen die Geldmenge eine Auswirkung auf die Preise von Gütern und Dienstleistungen hat. Die Preise von Gütern und Dienstleistungen bestimmen sich nämlich auch aus Angebot und Nachfrage, wozu man eher Teuerung und Verbilligung sagt.

Ein kleines Beispiel: ich habe in 1989/1990 in Brasilien gelebt und den allgemeinen Haircut auf den Konten mitgemacht, der mit der Währungskrise kam. Am Monatsende waren Dinge des täglichen Lebens (Bus, Lebensmittel, Kleidung, etc.) immer doppelt so teuer wie am Monatsanfang, ganz klar ein Effekt der inflationären Geldmengenvermehrung. Aber Immobilienpreise stiegen weit langsamer, sie wurden effektiv sogar extrem billig. Hier war der Effekt der inflationären Geldmengenvermehrung ganz klar überlagert von einem Effekt, der den Immobilienmarkt zu einem Käufermarkt machte: Es hatte einfach niemand so viel Geld auf einmal, daß es für eine Immobilie reichte. Kredite gab es nicht, weder privat noch von der Bank. Notverkäufe von Immobilien gingen somit für lächerliche Beträge über den Tisch, vorzugsweise an "Systemleute". Dieser Effekt wurde durch gesetzgeberische Maßnahmen verstärkt. Ausländer konnten gar keine Immobilien kaufen, und Devisen brachte man für solche Geschäfte auch nicht ins Land: strenge Kapitalkontrollen verhinderten das.

In solchen inflationären Zeiten können Kreditgeber sehr reich werden. Deswegen muß man in Zeiten der Geldknappheit immer seine Verpflichtungen erfüllen können, wenn und soweit diese durchsetzbar sind.

6. In einer Inflation ist es außerdem sehr schwierig, einen vereinbarten Tilgungsplan einzuhalten, besonders wenn die Tilgung in Raten erfolgt, was die Regel ist. Die Ratenhöhe wird dabei nach den aktuellen Einkommensverhältnissen und der aktuellen Kostenstruktur festgesetzt,

In einer Inflation verschiebt sich jedoch das gesamte private Kostengefüge und damit das für die Tilgung verfügbare Einkommen, denn es wird nicht alles gleichermaßen teuer. Wenn man vor der Inflation 50 % seines Einkommens für die Lebenshaltung (Miete/Tilgung/Kreditzins, Energie, Essen, Mobilität) ausgibt, wird sich dies in der Inflation vielleicht auf 70 oder 80 % verschieben.

Dann wird nämlich der Strom und die Heizung teuer. Wenn man in einer Wohnanlage wohnt, dann wird die Wohngeldumlage auch dadurch teurer, daß andere Mitbewohner ausfallen und die Kosten auf die wenigen verbliebenen Bewohner umgelegt werden.


Wenn man dann den Tilgungsplan nicht einhalten kann, dann wird die Bank kündigen und sich an den Sicherheiten bedienen, in aller Regel sind dann alle beliehenen Immobilien weg.

7. Ein ganz besonders schlechter Fall ergibt sich, wenn der Kreditgeber Konkurs anmelden muß. Der Konkursverwalter hat dann das Recht, alle bestehenden Verträge zu kündigen und den Kredit sofort fällig zu stellen. Glücklich, wer dann zahlen kann, sonst ist die Immobilie weg.

8. Wenn man all dies geschafft hat, der Kredit ist getilgt und man hat noch einen Schnitt gemacht, dann muß man sich noch gegen den Staat wehren, der ja auch nicht ungeschoren blieb.

Da sind all die Ausgaben, die bisher ja mit gedrucktem Geld bedient wurden. Die müssen ja nach wie vor bestritten werden. Und dann muß der "soziale Frieden" gewahrt werden. Die ganzen "Schmarotzer und Inflationsgewinnler" sind ja bekannt und das schürt Aggressionen.

Hier kann er Zwangshypotheken auf Immobilien zum Lastenausgleich oder zur Solidaritätsabgabe vorsehen. Nach dem zweiten Weltkrieg z.B. wurde in Deutschland ein Lastenausgleichsgesetz eingefuehrt, mit dem Ziel, denjenigen  Deutschen, die durch den zweiten Weltkrieg oder durch seine Nachwirkungen Vermögensschäden erlitten hatten, eine finanzielle Entschädigung zu gewähren. Aehnliches koennte man einfuehren zur Entschaedigung der ganzen armen Schafe, die ihr Altersruhegeld nicht im gesetzlichen Rentensystem sondern in Riester- und/oder Rürup-Lebensversicherungen ansparen wollten.

Ein weites Feld! 

Nachtrag 06.01.12:

heute morgen war ein interessanter Fall bei hartgeld.com, Rubrik Kredit/Verschuldung
http://www.hartgeld.com/Verschuldung.html

nachlesen bei Datum 05.01.12
"Bei einem Freund stellt die Commerzbank ohne vorherige Rücksprache/Nachfrage aus heiterem Himmel die restliche Finanzierung des Hauses fällig, obwohl die Raten jeden Monat laufen und bezahlt werden. Immobilie ist vermietet und die Miete läuft jeden Monat pünktlich.
Zahlbar SOFORT!
Fadenscheinige Begründung: Die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse hätten sich verschlechtert. Der Immobilienkredit wird mit Verweis auf die AGB´s "aus besonderem Grund" fällig gestellt."

der Rat dort war:
"Auskunft eines deutschen Juristen: die Bank darf laut ihren AGBs aus "wichtigem Grund" den Kredit sofort und fristlos kündigen. Man kann nur noch versuchen, möglichst schnell eine Klage gegen die Kreditkündigung und eine Vollstreckungs-Abwehrklage einbringen. Good Luck!"

Nachtrag 08.01.2012:

und hier habe ich noch ein (erfundenes) Beispiel von jemandem gefunden, der besonders schlau sein moechte. Er hat den Immo-Kredit nur zu einem Teil abbezahlt und die Familienreserve in Gold angelegt.

Es zeigt, dass es nichts bringt, gleichzeitig einen Grosskredit fuer eine Immobilie und einen Goldvorrat anzulegen. Oft ist dann ist das beides weg, die Immobilie und das Gold.

Nachtrag 21.01.2012:


Hier ist ein interessanter aktueller Artikel eines Herrn E. Grandinger zu dem Thema "Staat bedient sich an Immobilienvermoegen" aus der  Welt-Online vom 20.01.2011, Titel "Immobilien sind keine Rettung beim Währungscrash"

Nachtrag 28.1.2012:

Ich bekomme öfters Zuschriften, in denen ich gebeten werde, eine besondere Konstellation "abzusegnen", z.B. Kredit ist zu 75% abbezahlt, Restzahlung könnte einfach geleistet werden, wenn man sich auf die Hinterbeine stellt.

Wo man da sein moechte, in der Kredit/Immobilienspekulation oder nicht, das ist persoenliche Geschmackssache. Letztlich ist es eine Frage der Dosierung und ob man die Immobilie wirklich günstig einkaufen kann. Weniger als halber Marktwert und bezahlt mit einem unbesicherten Kredit wäre ein guter Anfang für eine solche Spekulation, aber das schafft derzeit nicht einmal der Bundespräsident.

Ich persönlich würde bei dem derzeitigen hohen Niveau der Immobilienpreise alles realisieren und in Edelmetalle und - wenn das zuwenig riskant ist - in den eigenen Betrieb in einem Niedrigsteuerland sowie evtl. in ausgesuchte Goldminen investieren.

Derzeit wohnt man besten zur Miete. Wenn dann der Zusammenbruch kommt, dann kauft man sich ein Mehrfamilienhaus In bester Lage und wohnt dort im (sicheren) obersten Stockwerk. Solche Objekte sind dann in aller Regel nur erhältlich, wenn man innert Stunden 20% des Kaufpreises als Anzahlung in bar auf den Tisch legen kann.

noch ein Nachtrag, wegen der Nachfragen:

Umgerechnet auf heutige Zahlen:

Mehrfamilienhaus mit 16 Wohnungen zu jeweils 500,000 EUR, beste Lage in der Innenstadt von Muenchen, also heute 8 Mio EUR.

Schnaeppchenpreis bei Notverkauf unmittelbar nach dem Crash = 1,6 Mio EUR.

Davon 20% sofort hinzulegen = 320,000 EUR, bei einem Goldpreis unmittelbar nach dem Crash von 200,000 EUR/kg.


Jetzt kommt es aber: die Mietrendite unmittelbar nach dem Crash ist 20%, d.h. davon ausgehend kann man entweder anschliessend locker noch ein zweites, aehnliches Immobilienprojekt finanzieren. Oder man einigt sich mit dem Verkaeufer der Immobilie auf Abzahlung von 50% der Immobilie ueber 3 Jahre, das zahlen die Mieter.


Oder man zahlt alles auf einmal, d.h. fuer 8kg Gold zu heutigen Verhaeltnissen gehoert einem gleich die ganze Bude, wenn man so etwas mag (Es dauert dann aber 40 Jahre, bis der heutige Wert wieder erreicht ist).

Wenn die Not besonders gross ist, dann kann man die Zahlen jeweils auch halbieren bzw. verdoppeln, das ist immer noch sehr realistisch. D.h. dieselbe Immobilie kann dann statt 8 Mio EUR heute auch nur 800,000 EUR (zu heutigen Preisen) wert sein. Und das Kilogramm Gold kann statt 40,000 EUR heute auch 400,000 EUR (zu heutigen Preisen) wert sein.

Oder anders herum, wenn die Not nicht so groß ist. Die Immobilie kann dann statt 8 Mio EUR heute auch noch 3,2Mio EUR (zu heutigen Preisen) wert sein.  Und das Kilogramm Gold kann statt 40,000 EUR heute auch nur 100,000 EUR (zu heutigen Preisen) wert sein. 

Wie es auch läuft, so werden in der Krise Vermögen gemacht!